지방정부법 18(Local Law 18)은 2023년 9월 5일(현지 시각) 자로 뉴욕시 내 에어비앤비 주택 임대 서비스 운영 방식에 국한하지 않는 엄격한 규정을 시행하기 시작했다. 법률은 많은 고객과 호스를 전면 금지하는 수준으로 엄격하게 시행된다. 이제 뉴욕시 단기 주택 임대 서비스 제공자 모두 시 당국에 등록하고, 임대 서비스를 제공하는 주소지에서 거주하는 이만 에어비앤비와 같은 서비스를 제공할 자격을 얻을 수 있다. 즉, 에어비앤비 호스트는 게스트와 같은 곳에서 지내야 한다. 또, 호스트 한 명당 받을 수 있는 손님 수는 두 명으로 제한된다.
미혼 여성을 위한 피티 공간을 제공하는 세련된 시내 아파트와 가족 단위 방문객을 위한 박물관 인근의 침실 2~3개를 보유한 아파트, 주말마다 외출 시 거주 중인 아파트를 빌려주던 시대는 끝났다. 에어비앤비와 Vrbo 등 다수 단기 임대 주택 서비스는 뉴욕에서 서비스를 계속 제공할 수 있다. 하지만 지방정부법 18은 에어비앤비가 자사 사업 운영을 사실상 금지한 법률로 볼 정도로 규정이 매우 엄격하다.
단기 주택 임대 서비스는 소음과 쓰레기, 위험 요소 발생으로 이어질 수 있으며, 지역 주민이 거주하던 동네를 떠나도록 할 수 있다. 뉴욕의 일부 집주인은 에어비앤비 등록 주택 소유자로 확산하여 주택 수백 채를 에어비앤비 단기 임대 서비스 목록으로 등록했다. 에어비앤비에 주택을 등록한 뉴욕 시민 중 마을을 떠날 때 주택 임대 서비스를 제공하면서 단기 주택 임대로 생계를 유지하는 이들도 있다. 혹은 주거지 일부를 빌려주어 담보 대출 비용을 부담하는 이도 있다.
에어비앤비는 매년 방문자 6,600만여 명이 호텔보다 저렴하면서도 넓은 숙소를 찾아 인기 있는 서비스이다. 2022년에만 뉴욕의 단기 주택 임대 서비스 등록 주택이 기록한 수익은 8,500만 달러에 이른다. 뉴욕시는 전 세계 에어비앤비 시장에서 차지하는 비중이 비교적 적은 편이지만, 지방 정부가 하루아침에 단기 주택 임대 서비스를 뿌리 뽑고 인구 밀도가 높은 주거 지역의 영향을 완화하는 방안을 보여주기도 한다. 뉴욕은 단기 주택 임대 서비스로 경제적 이익을 취하고자 서둘러 움직이는 추세를 잠재우려는 전 세계 여러 도시 중 한 곳이다.
도시마다 단기 주택 임대 서비스 완화를 두고 다른 접근 방식을 택한다. 댈러스는 특정 구역의 단기 임대 주택 서비스 제공을 금지하여 파티 개최 시 발생하는 피해와 위험성을 피하려 했다. 캐나다 퀘벡주와 테네시주 멤피스 지역은 단기 임대 주택 서비스 라이선스를 요구한다. 샌프란시스코에서는 주민이 거주 중인 주택을 에어비앤비 임대 주택으로 등록할 수 있는 기간을 연간 90일로 제한한다. 암스테르담은 매년 30일, 파리는 120일로 제한한다. 베를린은 에어비앤비 주택을 대부분 금지했으나 2018년에 금지 조처를 해제했다.
[사진=Airbnb]
에어비앤비가 새로 제정된 단기 임대 주택 등록 제한 법률에 맞서 싸우려는 시도는 성공하지 못했다. 2023년 6월, 에어비앤비는 뉴욕시를 제소했다. 8월, 법원은 뉴욕시의 제한 조처가 합리적이라고 반응하며, 이를 기각했다. 에어비앤비는 항소 의사를 묻는 와이어드의 문의에 답변하지 않았다. 뉴욕시 에어비앤비 호스트도 뉴욕시 관료와 법률 개정을 위한 회의에 참석하는 등 단기 임대 주택으로 아파트를 등록할 권리를 위해 맞서 싸웠다.
에어비앤비 세계 정책 책임자 테오 예딘스키(Theo Yedinsky)는 “지방정부법 18은 뉴욕시 관광 경제와 뉴욕 시민 수천 명, 외곽 지역 중소 기업 등 주택 공유와 관광 산업에 의존하여 생계를 유지하는 이들에게 타격을 준다”라며, “지방정부법 18은 뉴욕시 방문 시 숙박 시설 선택 범위 감소 문제를 겪을 방문객 수백만 명에게 ‘방문을 환영하지 않는다’라는 메시지를 보낸다”라고 말했다. 예딘스키는 에어비앤비가 뉴욕시와 합리적인 주택 공유 규정을 마련한다는 목표를 지향한다고 밝혔으나 다음 계획은 공개하지 않았다.
뉴욕대학교 조나단 M. 티쉬 환대 센터(Jonathan M. Tisch Center of Hospitality)의 션 헤네시(Sean Hennessey) 교수는 에어비앤비 단기 임대 주택 관련 규정 변화는 뉴욕시 방문자 다수에게 단기 임대 주택이 매력적이지 않은 곳으로 바뀔 것을 지적한다. 또, 호텔 객실이 작고 비싼 뉴욕시에서 에어비앤비 주택 조건 제한 때문에 뉴욕시 접근성이 저하될 수 있다.
에어비앤비 등록 주택 추적 플랫폼인 인사이드 에어비앤비(Inside Airbnb)의 데이터 기준 현재 뉴욕 에어비앤비에 등록된 주택 수는 4만 채 이상이다. 2023년 6월 기준 단기 임대 주택 2만 2,434채가 숙박 기간 30일 이내로 예약 가능한 주택으로 분류됐다. 상당수 에어비앤비 주택은 맨해튼 시내 일대와 어퍼 이스트 사이드, 윌리엄스버그, 브루클린 파크 슬로프 인근에 밀집했다. 다수 단기 임대 주택은 수는 뉴욕시 인구 800만 명 대비 적은 편이지만, 인사이드 에어비앤비 창립자 머레이 콕스(Murray Cox)는 관광객에게 인기가 많은 지역은 종종 단기 임대 주택 때문에 주택 부족과 임대료 인상 등 과도한 부담을 겪는다고 전했다. 지방정부법 18은 이론상 단기 임대 주택을 지역 주민에게 공급한다. 뉴욕시는 임대료와 무주택자 증가 원인이 된 주택 부족 현상을 겪었다.
지방정부법 18 옹호 단체인 불법 호텔 반대 연합(Coalition Against Illegal Hotels) 구성원이기도 한 콕스는 “지방정부법 18 시행은 단기 임대 주택을 줄이고자 하는 취지를 매우 분명하게 보여준다. 에어비앤비와 같은 단기 임대 주택 플랫폼을 대상으로 책임을 물을 수 있다”라고 말했다.
뉴욕시는 아파트 전체를 30일 미만 대여할 수 없도록 제한한다고 공식 기록된 기존 법률이 존재하지만, 지방정부법 18과 함께 시행된 등록 의무화는 집행하기 어려웠다. 갑자기 뉴욕 내 에어비앤비 주택 수가 부족해진 상황이 더해지면서 주택 소유주의 건물 전체 단기 임대를 허용하는 새로운 법률도 발효됐다. 2023년 7월, 뉴욕시 전역의 건물 9,000여 채가 단기 임대 건물로 등록됐다. 뉴욕시의 단기 임대 주택법 적용 예외 대상에는 주택 임대 플랫폼에 등록된 호텔 구역과 숙식 제공 구역의 아파트 전체가 포함되었다. 즉, 임대 플랫폼에서 간혹 아파트 전체를 광고하는 사례를 찾을 수 있다는 의미이다.
일부 단기 임대 주택 호스트는 법률이 전문 임대 사업자에게 불공평한 허점이 된다고 느낀다. 마지넷 무어 로버츠(Margenett Moore-Roberts)는 브루클린에 적갈색 사암으로 지은 침실 2개짜리 아파트를 대여한다. 무어 로버츠는 남편, 10대 딸과 함께 아파트 내 다른 호수에서 거주한다. 무어 로버츠는 영구 거주하고자 하는 이에게 아파트를 임대하여 가족과 친구를 유연하게 초대할 수 있는 능력을 포기하고 싶지 않다고 말한다. 코로나 시대에는 아파트 내 공실을 가정용 사무실처럼 이용했다. 그러나 무어 로버츠 가족은 침실 두 개인 두 번째 아파트를 점유하지 않았기 때문에 에어비앤비에 30일 미만 숙박 제공 주택으로 등록할 수 없다.
뉴욕 주택 소유주 단체인 ‘주택 소유주 자치권 및 권리 회복(Restore Homeowner Autonomy and Rights)’은 소유주가 점유한 1~2인용 주택을 뉴욕시에 등록하고, 단기 임대 주택 수용 인원 제한을 폐지하도록 법률을 개정하는 계획을 옹호한다. ‘주택 소유주 자치권 및 권리 회복’에 소속된 이들은 무어-로버츠와 같은 이들이 주택 일부 공간을 빌려줄 수 있어야 하며, 대규모 임대 사업자와 같은 범주로 분류해서는 안 된다고 생각한다.
무어 로버츠는 법률 개정안 전체를 찬성하는 것은 아니지만, 주택 한 채를 보유한 임대 서비스 제공자 보호를 위한 약간의 개정을 원한다. 무어 로버츠는 “시 관계자가 법률 개정 시 정확하지 않은 기준을 이용했다”라고 주장했다. 현재 무어 로버츠는 일을 하지 않으며, 단기 임대 주택 서비스 소득이 급격히 줄어들면서 경제적 압박이 더 커진 상태이다. 무어 로버츠는 “거주 중인 주택 일부 공간을 단기간 대여하는 이들을 전문 임대 사업자와 같은 기준으로 보는 것은 매우 불공정하면서 도움이 되지 않는다”라고 하소연했다.
에어비앤비는 12월 2일 이후 미등록 숙박 시설 등록 취소와 미등록 숙박 시설 예약자 대상 환불 처리를 진행할 예정이라고 공식 발표했다. 그러나 12월 1일(현지 시각)까지는 호스트와 게스트에게 미치는 영향을 줄일 수 있다. 게스트는 미등록 임대 주택 예약과 숙박으로 불이익을 받을 일이 없지만, 호스트와 미등록 주택을 홍보한 단기 임대 주택 플랫폼은 9월 5일(현지 시각) 이후 처벌 대상이 될 수 있다.
에어비앤비는 8월 14일 자로 9월 5일 이전에 완료한 추후 미등록 주택 숙박 예약 계획도 차단한다고 밝혔다. 그러나 검색 결과를 통해 9월 5일 이후에도 2인 이상 숙박이 가능한 아파트 전체가 수십 채 등록된 것을 확인할 수 있었다. 모두 뉴욕시 단기 임대 주택 요구 조건을 충족한 아파트가 아니다. 에어비앤비는 있도록 자사 플랫폼에 미등록 주택이 9월 5일 이후에도 예약할 수 있도록 등장하는 이유를 답변하지 않았다. Vrbo는 미등록 주택 관련 문제에 답변을 거부했다. 부킹닷컴은 와이어드의 문의에 답변하지 않았다.
뉴욕시 특별집행부 실장 크리스티안 클로스너(Christian Klossner)는 8월 28일(현지 시각) 기준 단기 임대 주택 보유자 3,250명이 단기 임대 주택 신청서를 제출했다고 공개했다. 지금까지 검토한 신청 건수는 800건 이상이며, 257건은 등록을 허가했다. 479건은 정보 추가나 수정 요청을 했으며, 72건은 신청을 거부했다. 9월 5일 기준 뉴욕시 특별집행부는 숙박 시설 예약 플랫폼과 등록 시스템 사용을 확인하고, 인증되지 않은 주택 거래는 처리할 수 없도록 집중할 예정이라고 발표했다.
날이 갈수록 에어비앤비 단기 임대 주택 단속에 나서려는 도시가 증가하는 상황이지만, 에어비앤비의 성장세는 이어지고 있다. 2023년 2분기 에어비앤비의 매출은 전년 동기 대비 18% 증가한 25억 달러이다. 같은 시기 에어비앤비를 이용한 숙박 시설 예약 및 이용 경험은 11% 증가했다.
** 위 기사는 와이어드US(WIRED.com)에 게재된 것을 와이어드코리아(WIRED.kr)가 번역한 것입니다. (번역 : 고다솔 에디터)
![[사진=Airbnb]](/news/photo/202309/5002_6520_176.png)
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