마이애미 시내에 있는 호화 건물인 웨스트 일레븐스 레지던시스(WEST ELEVENTH RESIDENCES)가 2024년 여름이면 운영이 시작되어 무한한 즐거움을 선사한다. 엔터테인먼트 중심지와 푸드 홀, 프라이빗 라운지가 있는 리조트 역할을 할 것이다. 어메니티는 사용할 수 없다. 하지만 웨스트 일레븐스 레지던시스의 콘도는 마이애미 지역 주민 이외에도 타지의 방문객을 끌어모으도록 개발된 건물이다. 웨스트 일레븐스 레지던시스는 부동산 기업이 에어비앤비 전용 아파트를 세우고 365일 내내 임대하도록 한다. 에어비앤비 전용 고가 아파트 건물은 단기 주택 임대 플랫폼인 에어비앤비를 브랜드 파트너로 홍보한다.
에어비앤비용 아파트 단지 개념은 투자자 사이에서 지지를 얻는 것으로 나타났다. 웨스트 일레븐스 레지던시스 부동산 개발사인 프로퍼티마켓그룹(Property Markets Group)의 관리 책임자 라이언 세어(Ryan Shear)는 웨스트 일레븐스 레지던시스 내 659개 호실 대부분 판매되지 않았으며, 평균 가격은 80만 달러라고 전했다. 구매자는 장기간 콘도 내부 공간에서 지내는 방법을 선택할 수도 있으나 체크인부터 청소까지 에어비앤비 단기 숙박을 위한 아파트 임대 운송을 관리하는 이들에게 관리비를 내야 한다.
마이애미는 에어비앤비가 촉진한 새로운 도시 개발 실험의 시작점이다. 마이애미 곳곳에서 10채 넘게 건설 중이거나 이미 개방된 콘도 건물은 집주인이 특정 기간에 잠시 거주하거나 장기 숙박할 아파트 단기 대여를 돕도록 설계된 멋진 아파트를 제공할 계획이다. 2024년 1월, 플로리다 고급 부동산 기업 ISG 월드(ISG World)는 총 8,000호에 육박하는 고급 아파트가 마이애미 시내 지역에 단기 임대 목적으로 건설될 수 있다는 전망 보고서를 발행했다. ISG 월드는 사소하면서도 번거로운 작업 없이 단기 임대 주택을 제공하고, 실제로 부동산 주인이 손 하나도 움직이지 않고 수동 임대 소득을 기록하도록 돕는 것을 목표로 한다.
최종 단계에서 여행자에게 제공하는 아파트는 호텔이라는 매우 익숙한 개념처럼 보인다. 하지만 에어비앤비 등록 목적의 새로운 숙박 시설 유형에 해당한다. 에어비앤비는 여행자가 남는 침실에서 지내는 등 저렴한 비용으로 숙박을 해결할 플랫폼으로 시작했으나 호화 여행객과 봄맞이 휴식을 즐기는 여행객, 미혼 여성 파티 등을 목적으로 꾸며진 멋진 주택 전체 대여 서비스가 잔뜩 등록되며, 지역 전체의 대대적인 변화를 가져왔다.
에어비앤비의 기본적인 결과 측면에서는 긍정적인 변화이지만, 지역 주민의 분노를 자극했다. 그동안 많은 지역 주민이 에어비앤비가 외부인의 쓰레기, 소음, 위험한 파티는 물론이고 주택값 상승, 임대료 상승 등 외부 여행객이 가져올 수 있는 모든 변화에 불만을 제기했다. 호텔과 가까운 새로운 형태의 숙박 시설인 마이애미 시내 콘도 건물은 전 세계 도시가 단기 주택 임대 거래를 제한하여 주택값 상승 문제를 퇴치하려는 시점에 등장하였다. 에어비앤비용 고가 주택은 일부 지역에서 시행된 단기 주택 임대와 단기 주택 호스팅을 규제할 방법을 벗어나 현재 주택 공급량을 줄이지 않고도 외부인에게 제공할 새로운 유형의 주거 공간을 생성할 수도 있다. 하지만 마이애미의 에어비앤비용 고급 아파트 건설처럼 검증되지 않은 실험이 진행되면서 일부 전문가는 에어비앤비용 부동산 개발도 장기 거주자를 위한 신규 주택 공급량을 줄이게 될 것이라고 우려한다.
[사진=Pixabay]
제스 스타인(Jesse Stein) 에어비앤비 세계 부동산 사장은 에어비앤비가 외부 방문객을 위한 단기 임대용 고급 아파트가 관리인이 아닌 호스트를 만나 체크인하면서 새로운 유형의 주거 공간의 변화가 발생한 사례는 없다고 전했다. 스타인은 “호스트와 함께 지낸다. 에어비앤비용 고급 아파트는 호텔로 보지 않고, 개인의 집으로 본다”라고 말했다.
스타인은 에어비앤비 등록 목적으로 설립된 콘도가 빠르게 거래된다는 사실을 두고 단기 주택 임대 서비스 호스트가 될 기회를 원하는 이들이 많다는 사실을 보여준다고 주장했다. 스타인은 “유연한 생활방식의 수요가 매우 높다는 사실을 입증했다”라고 말했다. 호스트 증가는 에어비앤비의 예약률과 에어비앤비 수수료 증가로 이어진다. 에어비앤비는 성장세를 유지하고자 하며, 2023년에는 전년도 대비 매출 17%가 증가했다.
단기 주택 임대 사업은 이미 마이애미에서 호황을 이루었다. 이 덕분에 마이애미는 에어비앤비 건물과 같은 새로운 방안을 실험할 도시가 되었다. 에어비앤비 추적 플랫폼 에어DNA(AirDNA) 분석 결과, 마이애미는 미국 내 에어비앤비의 성장 속도가 네 번째로 높은 도시이다. 완벽한 여름 날씨인 겨울과 예술, 테크 산업의 급격한 성장세는 마이애미를 방문할 다양한 이유를 제공한다. 겨울마다 추위를 피해 따뜻한 곳으로 이동하는 이들에게 마이애미에서 잠시 거주하는 일은 흔한 일이다. 마이애미는 남미와 유럽 출신 부동산 투자자가 많은 곳이기도 하다.
부동산 개발 업체는 에어비앤비 서비스 목적으로 설립된 건물을 설계하여 소유하고자 경쟁을 펼치며, 단기 주택 임대라는 개념 자체가 마이애미 시장에서 이미 판매되었거나 앞으로 몇 년 동안 에어비앤비 시장 진입을 준비하는 에어비앤비용 고급 아파트 공급이 넘쳐나는 상태이다. 일례로, 고급 아파트 총 146호가 있는 로큰롤 테마 콘도 단지인 라이더앳윈우드(The Rider at Wynwood)는 주인이 아무 제한 조건 없이 단기 주택 임대 목적으로 아파트를 등록하도록 한다. 라이더앳윈우드의 각 세대 비용은 최소 60만 달러, 최대 180만 달러이다.
마이애미 시내와 인근 지역 곳곳에는 콘도 건물은 엘스터 호텔(Elser Hotel and Residences), 노마드(NoMad), 스마트 브리켈(Smart Brickell), 도머스 브리켓 파크(Domus Brickell Park), 더 크로스비(The Crosby) 등 다양한 에어비앤비 등록 목적 콘도 건물 설립 계획이 구상되었다. 에어비앤비와 협력 관계를 체결하고 이미 매매가 완료된 또 다른 콘도 건물인 디스트릭트 225(District 225)는 리조트 형태의 수영장과 바, 공동 업무 공간을 제공한다.
마이애미의 콘도 건물 단지 두 곳의 개발사인 뉴워드 디벨롭먼트 그룹(Newgard Development Group) 창립자 겸 CEO 하비 에르난데스(Harvey Hernandez)는 투자자에게는 단기 임대로 제공할 목적으로 콘도를 구매하는 것이 기존 아파트나 단독 주택을 구매하는 것보다 낫다. 단기 주택이나 기존 아파트 단기 임대는 시끄러운 지역이나 엄격한 콘도 법률 때문에 복잡해질 수 있다.
에르난데스가 개발한 콘도 단지 중에는 2024년 여름 운영을 시작할 예정인 네이티보 마이애미(Natiivo Miami)도 있다. 네이티보 마이애미의 아파트 440호가 판매된 시점은 3년이 넘었으며, 평균 판매가는 80만 달러이다. 마케팅 수단은 단기 임대로 콘도 사용이 가능하다는 유연함을 홍보하면서 “유연한 생활은 주어진 기간 동안의 비전이다. 자유롭게 생활하라”라는 문구를 내세웠다. 네이티보 마이애미는 에어비앤비와 협력 관계를 체결하지 않았으나 단기 주택 임대 플랫폼과 비슷하게 유연성을 제공한다.
에르난데스는 오스틴 지역에서 네이티보를 운영하기 시작하면서 인근 지역인 포트로더데일에도 네이티보 아파트를 판매할 계획을 세웠다. 현재 마이애미에서 또 다른 콘도 건물 개발 계획을 진행 중이다. 바로 고가 단기 임대 주택 친화 호수를 특징으로 한 고가에 판매된 로프티 브리켈(Lofty Brickell)이다. 에르난데스는 마이애미 외 다른 도시에서도 에어비앤비 전용 콘도 건물 개념으로 수익화할 새로운 자산 소유가 효과가 있을 것으로 판단하며, 시장의 새로운 동향이라고 칭했다.
에르난데스는 “누구나 장소 구매와 소유, 임대 수익을 원한다”라고 말했다. 오스틴에 개발하여 이미 임대를 시작한 오스틴 콘도에는 침실 두 개인 아파트 기준 에어비앤비 주말 숙박 비용이 최대 1,000달러로 등록되었다.
에어비앤비는 지난 몇 년간 주택 가격 인상에 일조했다는 주장으로 어려움을 겪었다. 에어비앤비 수요를 충족할 목적으로 지은 아파트가 주택 가격 인상을 초래했다는 주장이 사실인지는 확실하지 않다. 콘도 건물 단지는 일부 투자자가 장기 거주 주택을 단기 임대로 전환하면서 주택 공급량을 줄이도록 하지 않도록 문제를 안정시키는 역할을 했다. 그러나 최소 1년 단위로 공급할 임대 주택 건설에 이용할 투자 규모를 줄였다는 주장도 있다.
마크 틸보도(Mark Thibodeau) 플로리다국제대학교 부동산학과 교수는 “부동산 개발 기업이 주민을 위한 주택을 지을 수 있으나 단기 임대 서비스를 제공한다면, 저렴한 주택 공급에 악영향을 미칠 수 있을까? 이견을 제시할 수 있으나 고려할 만한 가치가 있는 질문이다. 단기 주택 임대 기회는 지역 주민의 장기 거주 주택을 대가로 한다”라고 말했다.
공개적으로 논의할 또 다른 의문점으로 에어비앤비 공급을 위한 콘도 건물에 다른 지역의 투숙객이 찾을 가능성이다. 마이애미 콘도 건물의 모든 아파트가 단기 임대 목적으로 등록되었다면, 공실인 아파트 수천 곳이 온라인에 등록될 것이다. 마이애미의 단기 임대 주택 비중은 57%이며, 1일 평균 숙박 비용은 282달러이다. 에어DNA의 데이터 분석 결과는 건물을 단기 임대 서비스로 제공할 수 있어도 고급 아파트 중 1년 내내 단기 임대 서비스를 제공하지 않는 곳이 많다는 사실을 시사한다.
엘리 베라차(Eli Beracha) 플로리다국제대학교 티보르앤셰일라홀로 부동산대학 학장은 “기본적으로 대형 호텔 객실을 구매한다는 개념은 검증되지 않았다”라고 지적했다. 게다가 마이애미 정부가 언제든지 임대 주택 관련 법률을 개정할 수 있다. 베라차 학장은 “콘도 건물 단지가 에어비앤비 서비스 제공 목적으로 설계되고, 에어비앤비의 승인을 받았더라도 언제든지 관련 법률이 개정될 수 있다는 사실을 항상 인식해야 한다”라고 전했다.
바로 뉴욕 에어비앤비 호스트가 겪는 일이다. 뉴욕 에어비앤비 호스트는 지난 몇 년간 수동 단기 주택 임대 소득을 기대하며, 수많은 주택을 등록하고는 일부 주택을 구매하기도 했다. 그러나 뉴욕시는 단기 주택 임대를 단속하기 시작했다. 에어비앤비를 비롯한 단기 주택 임대 플랫폼에 등록된 주택 다수는 오래전 제정되었으나 집행 사례가 드문 법률 규정에 따라 불법이 되었다. 결국, 에어비앤비 호스트로 임대 소득을 기록하는 방법을 포기할 수밖에 없었다. 2023년, 뉴욕시는 단기 주택 임대 범위를 엄격하게 제한하는 법률을 시행하여 에어비앤비 웹사이트에서 단기 주택 임대 1만 5,000여 채가 즉시 삭제되는 결과를 초래했다.
마이애미의 에어비앤비 등록 목적 콘도 건물 개발 실험 결과는 확실하지 않지만, 이미 유사한 개발 계획이 여러 곳에서 시작되었다. 스타인 사장은 에어비앤비가 하와이에서도 어느 한 부동산 개발사와 함께 비슷한 유연한 주거 및 단기 주택 임대 등록 콘도 개발 계획을 진행 중이라고 전했다.
스타인 사장은 “에어비앤비는 콘도 건물 개발이 시범 단계에 있다고 본다. 에어비앤비 등록 목적 콘도 개발 계획은 아직 본격적으로 시작하지 않았다. 여전히 준비 단계에 있다”라고 말했다.
** 위 기사는 와이어드US(WIRED.com)에 게재된 것을 와이어드코리아(WIRED.kr)가 번역한 것입니다. (번역 : 고다솔 에디터)
![[사진=Pixabay]](/news/photo/202405/5514_7117_538.jpg)
뉴스레터 신청