By Brian Barrett, WIRED US

지난 몇 년 동안 미국에서 아파트 임대 계약을 체결한 적이 있다면, 임대 계약이 조작되었음을 느낄 수 있다. 거주 중인 아파트는 물론이고, 도시 전체 임대료가 같은 비율로 급증한 것으로 나타났다. 2024년 8월 23일(현지 시각), 미국 법무부는 아파트 임대료 문제 다수가 특정 고객이 아닌 어느 한 기업의 알고리즘 탓이라는 의혹을 제기하는 내용의 소장을 제출했다.

미국 법무부가 문제를 제기한 기업은 텍사스의 집주인 대상 상업 수익 관리 소프트웨어 공급사인 리얼페이지(RealPage)이다. 리얼페이지가 아파트 임대료 설정에 도움을 준다는 의미이다. 그러나 미국 법무부는 소장을 통해 리얼페이지가 임대료 설정으로 고객이 효과적으로 속임수를 사용하는 데 일조했다고 주장했다. 집주인이 임대료 비율과 임대 계약 조건을 리얼페이지의 시스템에 입력하면, 리얼페이지 알고리즘이 조정하면서 경쟁이 어려워지도록 가격을 제안하는 방식으로 속임수가 펼쳐졌다는 의혹이 제기되었다.

리사 모나코(Lisa Monaco) 미국 법무부 차관은 공식 성명을 통해 “리얼페이지는 인공지능(AI)을 바탕으로 한 고급 알고리즘에 민감 데이터를 주입하는 방식으로 체계적인 임대료 조정으로 100년간 시행된 법률을 위반할 새로운 방법을 찾아냈다”라고 발표했다.

리얼페이지 알고리즘의 접근 범위는 광범위하다. 법무부는 리얼페이지는 비슷한 유형의 소프트웨어 80%를 장악하여 결과적으로 미국 전역의 아파트 300만여 채의 가격을 지정한다고 주장했다. 리얼페이지는 이미 애리조나주, 워싱턴DC 등에서 여러 차례 피소되었다. 앞선 소송에서는 리얼페이지 소프트웨어가 대형 아파트 단지 90% 이상의 가격을 조작했다는 의혹을 제기했다. 리얼페이지의 임대료 책정 알고리즘은 2022년, 프로퍼블리카(ProPublica)가 리얼페이지의 일드스타(YieldStar) 소프트웨어의 임대료 책정 방식을 상세히 조사하면서 널리 주목받기 시작했다.

8개 주 법무 장관도 함께 제기한 미국 법무부의 소송은 리얼페이지를 상대로 한 법적 대응이 강화된 사례이다. 미국 법무부가 소송 논의 요구 도중 소송 배경을 관료가 직접 발표한 사례는 이번이 처음이다. 과거, 정부가 알고리즘으로 가격을 조작한 아마존 판매자를 기소한 적이 있으나 법무부는 알고리즘 자체가 완벽한 법률 위반 수단이 되어 소송을 제기한 사례는 이번이 처음이라고 전했다.
 
소송은 리얼페이지 경영진이 자사 소프트웨어의 반독점 측면을 인정한다는 사실에 주목했다. 어느 한 리얼페이지 경영진은 “누구나 성공하는 상황보다는 실제로 업계 전체의 하락세를 유도하는 방식으로 경쟁을 펼치고자 하는 상황이 더 큰 이익이 된다”라는 내용의 문건을 작성했다.

리얼페이지는 반독점 의혹을 거듭 부인하면서 리얼페이지 상품 관련 ‘진실된 이야기’라는 주장을 담은 6페이지 분량의 디지털 홍보물을 발행하면서 전용 공개 정책 웹사이트의 포괄적인 FAQ 페이지를 제작했다. 리얼페이지는 와이어드의 의견 공개 요청에 즉시 답변하지 않았다. 리얼페이지 웹사이트에는 “업계 수익 관리 공격은 거짓 정보임을 분명하게 설명한다. 리얼페이지 수익 관리 소프트웨어는 주택 공급자와 거주자 모두에게 득이 된다”라고 작성되었다.

제니퍼 보우콕(Jennifer Bowcock) 리얼페이지 커뮤니케이션 및 크리에이티브 전무는 “리얼페이지는 수년간의 교육과 자사의 가격 조정 관련 반독점 문제 이후 법무부가 지난 몇 년간 타당한 논리처럼 들렸던 잘못된 경쟁 친화 기술을 모색하는 소송을 추진한다는 점이 실망스럽다. 리얼페이지의 수익 관리 소프트웨어는 법률을 준수할 의도로 설계되었다. 따라서 리얼페이지는 법률 준수 노력을 입증하고자 법무부와 건설적인 노력을 오랫동안 이어왔다”라고 말했다.

미국 법무부는 리얼페이지 측의 의견에 동의하지 않았다. 모나코 차관은 “알고리즘은 무법 지대에 존재하는 기술이 아니다. 법률을 위반하도록 기계를 훈련하는 행위도 법률 위반 행위에 해당한다”라고 발표했다.

법무부는 리얼페이지를 상대로 제기한 소송에서 알고리즘이 일관적으로 임대료 인상으로 이어졌다고 설명했다. 미국 법무부는 보도자료를 통해 “리얼페이지의 소프트웨어는 가격을 최고치로 인상하는 동시에 가격 인하 수준은 최소화하면서 집주인의 가격 권한을 최고치로 높였다”라고 주장했다. 리얼페이지는 법무부의 보도자료와 관련한 의견 공개 요청에도 답변하지 않았다. 여러 주에서 리얼페이지를 상대로 제기된 소송 다수는 소프트웨어가 적극적으로 가격을 변경한다는 점을 지적했다.

메릭 갈런드(Merrick Garland)는 “리얼페이지는 권고 사항에 따라 집주인의 규정 준수를 적극 조사한다. 집주인 다수는 자동 수락 설정으로 리얼페이지에 가격 책정 권한을 부여한다. 바로 리얼페이지가 임대료 부담을 결정하도록 허용하는 방식이다”라고 말했다.

미국 법무부는 리얼페이지가 데이터 수집 및 가격 권고 구조에 적용한 자가 강화 피드백 루프를 생성했다는 주장도 펼쳤다. 마찬가지로 아파트 수익 관리 소프트웨어 업계 내 독점 의혹을 제기할 수 있는 부분이다. 규정에 따라 업계에 진출한 경쟁사가 받는 불이익이 분명하다는 점도 언급했다.

미국 법무부는 지난 몇 년간 기술 전분가와 데이터 과학자를 채용하여 코드 정보 확보 능력을 향상했다. 다수 관료는 이를 조사 과정이라고 설명했다. 미국 법무부가 리얼페이지를 상대로 제기한 소송은 법무부의 첫 번째 알고리즘 갈등 사건이다. 하지만 법무부 관료는 알고리즘 문제가 끝나기에는 갈 길이 멀었다고 말한다.

** 위 기사는 와이어드US(WIRED.com)에 게재된 것을 와이어드코리아(WIRED.kr)가 번역한 것입니다. (번역 : 고다솔 에디터)

<기사원문>
The Apartment Rental Market Is Rigged by Algorithms, a DOJ Lawsuit Alleges