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전 세계 주택 위기 사태, 제시할 수 있는 대책 다양해
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전 세계 주택 위기 사태, 제시할 수 있는 대책 다양해
주요 대도시 주택난은 고질적인 문제이지만, 해결책이 존재한다. 각국이 정치 자본을 최대한 모으도록 제공하는 것이다.
By CHRIS STOKEL-WALKER, WIRED UK

웨일스 포트탤버트 지역에 거주하는 앵가라드 파젯 존스(Angharad Paget-Jones)는 평생 주택을 소유하지 못할 것이라고 생각한다. 인터넷에서 각종 저축 조언과 지침을 흔히 찾아볼 수 있다. 그러나 파젯 존스는 “실질적으로 주택 구매를 위한 저축 요령을 보면, 아침에 커피를 마시지 않거나 넷플릭스 구독 서비스를 취소하라는 내용뿐이다”라고 말했다. 현재 28세인 파젯 존스는 평생 생활할 자택이 필요하다. 신체장애가 있는 파젯 존스는 삶의 질을 높이기 위해 자택을 개조해야 한다. 하지만 임대 시장에서는 편리한 이동을 위한 주택 개조가 불가능하다.

파젯 존스는 “내 목표는 내 집 마련이다”라고 말했다. 그러나 전일제로 근무해도 예치금을 두기 충분한 수준의 돈을 모을 수 없다. 파젯 존스가 존 주택의 평균 거래가는 약 18만 파운드(23만 5,000달러)이다. 파젯 존스가 모은 돈은 3,000파운드(3,900달러) 수준이며, 월세는 675파운드이다. 파젯 존스는 매달 200파운드를 저축할 수 있지만, 생활비가 인상한 탓에 경제적으로 더 큰 어려움을 겪게 되었다. 파젯 존스는 “남들보다 돈을 더 많이 저축한다. 그러나 그 외 모든 물가가 인상해 난방비와 식비 이외에 돈을 더 모을 수 없다”라고 말했다.

파젯 존스의 사례는 매우 흔한 사례이다. 미국 주택 가격은 평균 가처분소득 대비 4.4배 더 높은 수준으로, 2006년 이후 사상 최고치를 기록했다. 10년 전, 평균 가처분소득 대비 6.7배 높은 금액을 기록한 잉글랜드와 웨일스 주택가는 현재 평균 가처분소득 대비 8.9배 더 높다. 캐나다는 평균 주택 가격이 평균 가계 소득 대비 9배 인상하자 외국인의 주택 구매 금지를 고려하고 있다. 주택 시장이 붕괴하면서 더 많은 이들이 끝없는 주택 임대라는 악순환에 빠졌다. 모두 주택 구매 기화를 노릴 경제적 여유가 넉넉하지 않기 때문이다.

문제는 저금리 시대 이후 은행 계좌에 자산을 저축하는 대신 부동산 재테크를 택한 이들 때문에 더 심각해졌다. 결국, 많은 이들이 소득 중 남은 금액을 주택 구매 비용으로 저축하는 대신 임대료를 부담하는 데 지출하게 되었다.

댄 윌슨 크로우(Dan Wilson Craw) 영국 임차인 권리 옹호 로비 단체 제너레이션 렌트(Generation Rent) 부국장은 “급속도로 하락한 전 세계 이자가 세계 각지의 주택 가격이 인상하는 문제를 촉발했다”라고 말했다.

리차드 로널드(Richard Ronald) 암스테르담대학교 주택 전문 교수 겸 정치·경제 지리 의장은 “주택은 사실상 주거를 위한 공간이 아니다. 주택은 투자 상품이며, 연금이다”라며, 윌슨 크로우 부국장의 주장에 동의했다.

부동산 시장 가격 폭등은 전 세계 어디서나 인식한 문제이며, 여러 국가가 해결책을 모색하려 한다. 뉴욕 부동산 투자 기업 레이스너 그룹(Raisner Group) 창립자이자 세계 경제 포럼에 발간된 전 세계 주택 위기 사태 보고서 공동 저자인 레미 레이스너(Remy Raisner)는 “부동산 시장의 수요와 공급 원칙 불균형이 심각하다는 점에 대다수가 인정한다”라고 말했다. 21세기 미국 주택 공급량은 실제 수요 대비 10년당 300만 가구가량 부족하다.
 
[사진=Pixabay]
[사진=Pixabay]

일각에서는 일본 부동산 시장을 본보기로 삼아야 한다고 주장한다. 일본 통계국이 공개한 데이터 기준 일본 임대료는 지난 25년간 꽤 균일한 수준을 유지했다. 주된 이유는 정부가 전국 단위로 구역 제한을 통제하면서 신규 주택 수 허용치 측면에서 주택 개발에 개방적인 태도를 취하기 때문이다. 일본 국민 1/3 이상이 현재 거주 중인 주택의 세입자이며, 1991년 제정된 토지건물임대법(Act on Land and Building Leases) 규정에 따라 보호받는다. 해당 법률은 임대인이 임대차 계약을 쉽게 종료할 수 없도록 하며, 임차인의 임대차 계약 연장을 방지한다.

일본 부동산 정책과 법률이 더해지면서 일본은 OECD 국가 중 국민의 저렴하면서 훌륭한 주택 구매 만족도 3위를 기록했다. 일본 시민의 만족도는 미국보다 10%, 캐나다보다 20% 더 높다.

지로 요시다(Jiro Yoshida) 펜실베이니아주 스멜 경영대학원 경영학 부교수는 “일본에서만 나타나는 독특한 상황 중 하나는 권리 인정 과정이다. 즉, 일본의 건축 승인 과정이 다른 국가보다 상대적으로 확실하다는 의미이다. 일본 주택 구역 규제와 건물 규정 규제 모두 철저히 규정을 바탕으로 다룬다. 관료의 재량 선택권은 많지 않다”라고 말했다. 지방 관할 구역 건축 계획 부처가 변덕에 따라 규정을 형성하거나 변경할 수 있는 미국과 비교했을 때, 일관성 있는 규정이 지속적으로 시행된다. 요시다 교수는 “미국에서는 주택 건설 협상 과정이 매우 불확실하면서 불분명하다. 지방 지역마다 권리 인정 과정 전문 변호사를 자체적으로 선임했다”라고 말했다.

윌슨 크로우 부국장은 일본의 주택 건설 승인 체계를 다른 국가에도 시행하는 것을 지지한다. 그는 “다른 국가에서도 일본과 같은 주택 체계를 갖추지 못할 이유가 없다”라고 말했다. 그러나 주택을 소유한 유권자 소외를 우려해 정치인 중 그 누구도 부동산 가격 하락세 책임을 지려 하지 않는다. 긴밀하게 연결된 지역사회의 신규 주택 단지 개발 계획이 정치적으로 인기가 많지 않다. 따라서 지금까지 많은 정치인이 신규 주택 건설 속도를 높이는 방안을 두고 행동을 취하지 않았다.

최근, 백악관은 주택 건축 속도를 40년 전의 인구 구성과 같은 수준을 유지하지 않았으며, 신규 건축 주택 대부분 생애 최초 주택 구매자에게는 너무 크면서 비싸다는 사실을 인정했다. 미국 내 면적 1,400ft2(약 39.3평) 미만인 신규 주택 비율은 1970년대 신규 주택 대비 80% 증가했다. 토지는 주택 건축이 아닌 투표 참여율이 높은 노년층 유권자 사이에서 인기가 많은 골프장과 같은 시설 건축 용도로 계약한다.

그러나 모든 전문가가 일본 부동산 시장 전망을 겉보기처럼 낙관적이라고 평가하지 않는다. 장기간 임대료가 안정적인 흐름을 유지했으나 주택 구매 가격은 세계 여러 국가와 마찬가지로 상승세를 기록했다. 20년 이상 일본과 네덜란드를 오가며 거주했던 로널드 교수는 “일본 부동산 체계는 다른 국가보다 전혀 나은 부분이 없다”라고 주장했다.

이어, 로널드 교수는 “과도한 인플레이션은 물론이고, 주택 시장 상황 조사에 응할 일본 인구수가 전 세계에서 가장 적은 데다가 주택 공급량도 적기 때문이다”라고 말했다. 일본 밖에서 부동산 시장을 보았을 때, 일본 시장이 상대적으로 성공적이라고 평가하게 된 요인에는 인구 노령화 현상이 영향을 미쳤다. 로널드 교수는 “일본은 주택 정책을 두고 모든 문제를 해결할 완벽한 조처를 하지 않았다. 사실, 일본 주택 가격은 극심한 수준의 인플레이션을 기록했다. 일본 주택 정책 중 특별한 부분은 없다”라고 설명했다. 일본의 성공적인 부동산 정책을 다른 곳에서 모방하는 것조차도 매우 어려울 것이다. 레이스너는 “일본은 2차 세계 대전 이후 더 나은 방향이든 악화된 방향이든 대다수 주택을 재건축했다. 일본의 부동산 정책 모델은 일본과 다른 역사를 지닌 대다수 국가가 모방하기 매우 어려울 것이다”라고 말했다.

그렇다면, 대대적으로 붕괴된 서양 부동산 시장 개선 모델을 구성하고자 한다면, 일본 이외에 어느 곳의 사례를 보아야 할까? 그중 한 곳으로 싱가포르를 언급할 수 있다. 싱가포르 공공 주택 99%는 특수 설계된 지역사회에 건축돼, 개인이 시장 가치보다 저렴한 가격으로 99년간 임대 계약을 체결할 수 있다. 수익 감소 목적 부동산 판매는 매우 제한적이지만, 5년간 주택을 소유한 뒤에는 이루어질 수 있다. 싱가포르 공식 통계에 따르면, 싱가포르인 5명 중 4명은 공공 주택에 거주한다. 로널드 교수는 “주택 가격은 절대로 정규직 가정 소득을 넘어설 수 없다. 싱가포르는 중요한 부동산 시장 거래 집단이 있어, 주택 규제를 고려할 때 매우 흥미롭다”라고 전했다.

유럽 국가 중 본보기로 제시할 또 다른 국가로 독일을 선택할 수 있다.

요시다 교수는 “독일 부동산 시장 모델은 매우 극단적이면서 독보적이어서 공동 주택이 매우 많다. 그러나 독일에서는 임대 주택 거주가 보편적이다”라고 언급했다. 독일은 OECD 국가 중 주택 소유자 비율이 가장 낮다. 독일에서는 거주용 주택 구매를 최종 목표로 삼지 않는다. 요시다 교수는 “독일인 대부분 임대 주택에서 거주하며, 주택은 투자 목적으로 구매한다”라고 말했다.

임차인 권리는 DW 운트 엔타이그넨(DW und Co. Enteignen)의 캠페인에서 초점을 맞춘 사안이다. 캠페인은 주택 25만 채를 민간 소유가 아닌 공공 소유로 전환해, 임차인을 위해 더 공정한 임대료를 책정하면서 주택 구매 기회를 높일 의도로 구상되었다.

독일에서는 주택 가격과 함께 주택 소유자 비율이 증가하는 추세이다. 포스트 코로나 시대의 보안 측면에서 지붕을 장착한 주택 소유를 고려하는 이가 증가하면서 주택 가격이 인상됐다. 그러나 부동산 시장에서 많은 이가 주택 인상 추세로 영향을 받는 것은 아니다. 로널드 교수는 “임차인은 장기간 보장된 임대차 계약을 보장받으며, 임대 주택을 꾸미면서 내 집 마련에 투자할 수 있다. 임대한 주택에서 평생 거주하면서 자녀를 출산할 예정이며, 임대료가 인상할 수 있다고 추측한다”라고 말했다.

독일 주택 개발은 2022년 1월까지 시행 후 5년 만에 최초로 시장 가격보다 낮은 비율에 정부 보조금을 받았다. 로널드 교수는 “매년 주택 수십만 채를 시장에 공급하면서 저렴한 임대료를 유지하고, 주택 구매자의 혼란을 막는다는 의미이다”라고 말했다.

오스트리아와 스위스 부동산 모델도 독일과 비슷하다. 오스트리아와 스위스 주택 소유자 비율은 각각 55%, 45%로, 유럽 평균은 70%이다. (스위스는 임대 계약을, 오스트리아는 주택 소유를 우선시한다.) 오스트리아 수도 빈의 주택 소유자 비율은 단 7%이다.

로널드 교수는 “독일과 스위스 부동산 정책은 어느 정도 보조금을 지급해 자체 부동산 시장 체계 내에서 저렴한 임대료 흐름을 안정적으로 유지하도록 보장한다”라고 설명했다.

중부 유럽 부동산 시장 모델에는 몇 가지 문제점이 있다. 그러나 전반적으로 자국 부동산 시장 흐름을 최적의 상태로 조성한 국가 상황을 보았을 때, 저렴한 임대료나 손쉽게 주택을 소유하도록 혜택을 제공하는 동시에 소득 창출 목적만으로 부동산에 투자하지 않도록 한다. 윌슨 크로우 부국장은 “다른 국가도 이상적인 부동산 시장 흐름을 갖출 수 있다. 그러나 실질적으로 이상적인 시장 흐름을 위해 현재 정치 체계의 장벽을 생각해보아야 한다”라고 진단했다.

** 위 기사는 와이어드UK(WIRED.co.uk)에 게재된 것을 와이어드코리아(WIRED.kr)가 번역한 것입니다. (번역 : 고다솔 에디터)

<기사원문>
What Can Be Done About the Global Housing Crisis? Plenty
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